设定土地溢价率上限难扼房价泡沫

2019-06-06 12:42:16 来源:新浪新闻
记者:张慧鑫 来源:新浪新闻

日前有关媒体报道了杭州市设定土地成交溢价率的办法,其中规定,未来杭州土地市场进行土地拍卖时,当成交溢价率达到49%时,将会采取调整竞价方式,即锁定地价,开始竞投配建安置用房或保障性住房来缓解土地成交价格的上涨。可以看到,限制高地价从而缓解高房价是政府出台该项办法的初衷,但在当前市场环境下,要想抑制房价泡沫不单单是地价能影响的,只有多管齐下才能有效缓解房价上涨态势。

此次杭州市出台的抑地价的方法,出发点是好的,而且从具体实施看,政府也设立了一个竞价梯度,即超出49%部分需配套保障房,这在一定程度上可以抑制土地市场的非理性行为,通过增加开发商的建设成本从而使其更加理性,降低投资冲动。但是是否通过抑制地价就能更好的保障房地产市场的平稳发展呢?可能不尽然。虽然地价、房价有着非常紧密的联系,但在当前地产市场高度金融化的情况下,单凭抑制地价可能不会较好地解决高房价问题。

从中国近十年来土地价格和房地产价格的走势看,二者高度相关,且基本处于同期变动的趋势,地价占比过高从而导致房价过高也是市场普遍接受的观点。虽然从成本的角度看,这一观点并无瑕疵,但是放到市场交易中去,土地市场和房地产市场并非完全等同,在土地市场的交易中政府主导的作用更强,而在房地产市场中开发商或者说非行政因素的作用稍强,这就体现出市场交易的力量。供给的动态状况和不同开发企业的营销策略,在一定程度上会影响着短期房价的变化,因此在地价之外还有市场因素起作用。

在成熟的市场中,市场的作用是强大的,供给双方可以通过信息共享来降低交易成本,中国目前的地产市场还有很多不完善的地方,尤其是行政力量过于强大,导致市场机制扭曲,市场内在稳定器的作用非常有限,对于地产市场的交易主体的行为动机判别也需要进一步加强。因此,即使控制了成本的因素即地价,由于市场的原因,房价并不一定会有效地得到抑制,这一点从日本广场协议后地产市场的泡沫可以得到佐证。

要想更好地达到房地产市场的调控效果,除了行政的手段,可以更多考虑优化机制、疏通财税措施的方法来建立长效机制。同时可以更多地从供给角度出发,加快土地的供应,通过“量”的方法,而不是单单以“价”的方式来实现地产市场的平稳运行。

具体来看,在优化机制方面,可以进一步加大市场主体,尤其是开发商的主动性;在供求方面出台更多的满足不同层次和要求的交易机制,如差别化的税收、保障及资金安排等,这样可以更好地培育不同层次的地产市场;在财税措施上,进一步履行累计税收的原则,同时细化累进税率,在执行中严格征收,从而起到税收稳定市场的作用;在短期措施上,可以通过加大供应,优化供应结构的措施,来缓解土地市场的“饥渴症”;在土地市场和地产市场的联动方面,应进行更多的一体化、互动式安排,减少不同市场之间的交易摩擦。

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